Loi ELAN
Loi ELAN : prévention du risque sécheresse
et travaux réservés en VEFA
Un décret du 22 mai 2019 rend obligatoire l’étude de sol à compter du 1er janvier 2020 pour la construction de maisons individuelles sur des terrains exposés au phénomène de retrait-gonflement des argiles dans les zones à exposition moyenne ou forte : ce phénomène est en effet l’une des premières causes de sinistres structurels importants dans les maisons individuelles.
Les constructeurs de maisons individuelles et les entreprises de gros oeuvre sont particulièrement concernés par ces nouvelles mesures.
Le cadre légal
La loi du 23 novembre 2018 portant Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique (dite loi ELAN) prévoyait de nombreux textes d’application pour 2019 ou 2020 en matière de construction.
Deux décrets d’application ont été publiés récemment, le premier vise la prévention du risque sécheresse pour les maisons individuelles, le second les travaux réservés en VEFA.
> Décret du 22 mai 2019 : étude de sol obligatoire pour la construction de maisons individuelles afin de prévenir le risque de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation.
L’article 68 de la loi et le décret du 22 mai 2019 ont mis en place un dispositif de prévention pour la construction de maisons individuelles (ou deux logements maximum) qui repose sur la nécessité de réaliser au moins une étude de sol. Cette étude de sol devra être annexée au titre de propriété du terrain ou de vente du bâtiment.
L’ensemble de ce dispositif sera applicable aux actes de vente et aux contrats de construction conclus à compter du 1er janvier 2020.
En amont du projet de construction :
Le vendeur d’un terrain à bâtir a l’obligation de fournir, dans les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux (zones argileuses niveau moyen ou fort), une étude géotechnique préalable (art. L.112-21 du CCH), valable 30 ans.
L’étude géotechnique préalable procède à une première identification des risques géotechniques d’un site et à la définition des principes généraux de construction permettant de prévenir le risque de sinistre lié à la sécheresse ; son contenu sera précisé par arrêté.
A l’occasion de tout contrat de construction d’un immeuble d’un ou deux logements (ou local professionnel et logement) le maître d’ouvrage transmet au constructeur cette étude préalable.
Si elle n’est pas annexée au titre de propriété du terrain, il appartient au maître d’ouvrage de la fournir lui-même, ou bien de fournir une étude géotechnique de conception (article L.112-22 alinéa 2 et article L.112-23 alinéa 1 du CCH) prenant en compte l’implantation et les caractéristiques du bâtiment.
Les contrats de louage d’ouvrage (CMI, entreprise ou maîtrise d’œuvre) devront mentionner l’étude transmise par le maître d’ouvrage et préciser le cas échéant que le risque de tassement différentiel a été pris en compte.
En phase de construction :
Le constructeur ou le maître d’œuvre d’une maison individuelle ou d’un bâtiment ne comportant pas plus de deux logements est tenu :
> soit de suivre les recommandations de l’étude géotechnique de conception fournie par le maître d’ouvrage ou que le constructeur fait réaliser par accord avec le maître d’ouvrage ; cette étude a pour objet de fixer les prescriptions constructives adaptées à la nature du sol et au projet de construction, elle n’est valable que pour le projet en question ; son contenu sera précisé par arrêté ;
> soit de respecter des techniques particulières de construction définies par voie réglementaire (objet d’un autre décret d’application à paraître).
> les contrats ayant pour objet des travaux qui n’affectent pas les fondations ou la structure du bâtiment, l’écoulement des eaux ou les échanges thermiques entre le sol et le sous-sol du bâtiment ;
> les contrats ayant pour objet des travaux relatifs à des extensions, y compris des vérandas et des garages, sous réserve que la superficie du projet soit inférieure à 20 m2 et que la nouvelle construction soit désolidarisée du bâtiment existant.
> Décret du 26 juin 2019 : la VEFA avec travaux réservés à l’acquéreur (articles L. 261-11 et L. 261-15 du CCH modifiés).
L’article 75 de la loi ELAN a modifié les dispositions du CCH (Code de la construction et de l’habitation) relatives à la VEFA et permet désormais à l’acquéreur d’un logement de se réserver, avant la conclusion de l’acte de vente définitif, l’exécution de travaux de finitions ou d’installation d’équipements qu’il se procure par lui-même.
Le décret du 26 juin 2019, entré en vigueur, en précise la nature : travaux de finition des murs intérieurs, de revêtement ou d’installation d’équipements de chauffage ou sanitaires et le mobilier pouvant les accueillir, et renvoie à un arrêté à venir pour la liste limitative des travaux concernés et leurs caractéristiques.
Le contrat de vente doit prévoir dès l’origine une clause rédigée en caractères très apparents indiquant que l’acquéreur accepte la charge, le coût et les responsabilités de ces travaux qu’il réalisera après la livraison de son logement.
La description et le chiffrage de ces travaux réservés doit figurer dans le contrat préliminaire de vente.
L’acquéreur a néanmoins la possibilité de revenir sur sa décision de garder à sa charge certains travaux qui devront alors être réalisés par le vendeur, le délai de rétractation devant figurer au contrat.
La prévention du risque sécheresse en maison individuelle
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